Déficit foncier : les travaux qui réduisent votre salaire imposable
Quand les charges d'un bien loué nu dépassent les loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global — jusqu'à 10 700 € par an, 21 400 € pour la rénovation énergétique. Une déduction, donc un gain égal à votre TMI, hors plafond des niches.
Exemple type
Une propriétaire à TMI 41 % achète un appartement ancien loué 700 €/mois et engage 32 000 € de travaux de rénovation. Année 1 : loyers 8 400 €, charges et intérêts 4 400 €, travaux 32 000 € → déficit de 28 000 €. Elle impute 10 700 € sur son revenu global (gain immédiat ≈ 4 400 € d'impôt) et reporte 17 300 € sur ses loyers des années suivantes — qui seront donc défiscalisés, prélèvements sociaux (17,2 %) compris. Gain total sur l'opération : plus de 12 000 €.
Le déficit foncier se cumule élégamment avec le statut Jeanbrun (travaux d'abord, amortissement ensuite) et reste l'outil naturel des biens anciens à rénover conservés en location nue au régime réel.
Location obligatoire 3 ans après l'imputation · travaux de construction/agrandissement exclus · nécessite le régime réel (pas le micro-foncier) · l'économie dépend de votre TMI — faible en dessous de 30 %.
Sans gestion directe : SCPI de déficit foncier. En meublé : LMNP (logique d'amortissement différente).
Questions fréquentes
Le plafond est-il de 10 700 € ou de 21 400 € ?
10 700 € par an dans le cas général : c’est la part du déficit imputable sur votre revenu global (salaires compris). Le plafond doublé de 21 400 € vise les travaux de rénovation énergétique permettant de sortir un logement du statut de passoire (dispositif temporaire, conditions strictes). Le surplus de déficit se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Quels travaux sont déductibles ?
Réparation, entretien et amélioration : toiture, chauffage, électricité, salle de bain, isolation… En revanche, la construction, la reconstruction et l’agrandissement ne sont jamais déductibles. La frontière est technique — un devis mal qualifié peut faire requalifier tout un chantier.
Quelle est la condition à respecter après imputation ?
Louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation. En cas d’arrêt anticipé de la location, l’administration remet en cause l’imputation sur le revenu global.