Jeanbrun : le nouveau statut du bailleur privé, décodé
C'est LA nouveauté fiscale de 2026 : un amortissement à la façon du LMNP, mais pour la location nue, partout en France, sans zonage. Bien utilisé, il efface l'imposition des loyers pendant toute la durée de détention.
Le principe : chaque année, vous déduisez de vos revenus fonciers une fraction du prix du bien — 3,5 % à 5,5 % par an, calculés sur 80 % du prix d'acquisition, selon le niveau de loyer consenti (intermédiaire, social, très social). La déduction est plafonnée à 8 000, 10 000 ou 12 000 € par an. En contrepartie : louer nu, en résidence principale, pendant 9 ans minimum, sous plafonds de loyers.
Exemple chiffré
Appartement ancien rénové de 220 000 €, loué 850 €/mois en loyer intermédiaire, TMI 30 %. Base amortissable : 176 000 € ; amortissement à 4 % : 7 040 €/an (sous le plafond de 8 000 €). Les 10 200 € de loyers annuels ne laissent que ~3 200 € imposables une fois l'amortissement et les charges déduits — au lieu d'environ 4 800 € d'impôt et prélèvements sociaux sans le statut, le bailleur en paie moins de 1 600 €. Gain : ≈ 3 200 €/an pendant 9 ans, hors plafonnement des niches fiscales.
Engagement de location de 9 ans (avantage repris en cas de sortie anticipée) · plafonds de loyers à respecter chaque année · risque locatif (vacance, impayés) et risque de marché immobilier · l'amortissement déduit est réintégré dans la plus-value selon les règles en vigueur à la revente.
À comparer avec : Denormandie (réduction directe sur l'ancien rénové), LMNP (amortissement en meublé), déficit foncier (travaux lourds). Comparer les 12 dispositifs.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?
Il en prend la place, avec une mécanique différente : le Pinel donnait une réduction d’impôt en pourcentage du prix ; le statut du bailleur privé donne un amortissement qui efface les revenus locatifs imposables. Fiscalement, l’amortissement est souvent plus efficace pour les TMI élevées — et il n’entre pas dans le plafond des niches.
Quels logements sont éligibles ?
Les logements neufs et les logements anciens avec travaux de rénovation substantiels, partout en France — le dispositif est national, sans zonage. L’engagement de location nue à titre de résidence principale est de 9 ans minimum, avec des plafonds de loyers selon le niveau choisi (intermédiaire, social, très social).
Combien d’impôt économise-t-on concrètement ?
L’amortissement (3,5 à 5,5 % par an sur 80 % du prix, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € selon le loyer) se déduit des revenus fonciers. Pour un bien de 200 000 € au loyer intermédiaire : environ 5 600 à 8 000 € de revenus effacés par an — soit 1 700 à 2 400 € d’impôt et prélèvements sociaux en moins à TMI 30 %.
Jusqu’à quand peut-on en profiter ?
Le statut s’applique aux acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2028. Créé par la loi de finances du 19 février 2026, il est présenté comme un cadre durable — mais l’histoire des dispositifs immobiliers invite à ne pas attendre la dernière année.