LMNP : des loyers presque sans impôt
Le loueur en meublé non professionnel ne réduit pas l'impôt de votre salaire — il fait mieux à sa façon : grâce à l'amortissement, il crée des revenus locatifs peu ou pas imposés pendant des années.
L'amortissement, moteur du réel
Au régime réel, vous déduisez des loyers toutes les charges (intérêts, copropriété, taxe foncière…) plus un amortissement comptable du bien et du mobilier — typiquement 2 à 3 % du prix par an. Pour un studio de 150 000 € loué 650 €/mois : 7 800 € de loyers, ~3 000 € de charges, ~4 500 € d'amortissement → résultat imposable proche de zéro, année après année. À TMI 30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, c'est environ 3 700 € d'impôt évités chaque année par rapport à la même location nue au micro-foncier.
Depuis 2026, la donne du meublé touristique a changé (plafond micro-BIC abaissé à 15 000 € pour les non classés) : le LMNP longue durée en ressort comme le régime de référence. Pour une acquisition neuve avec engagement de location nue, comparez avec le statut Jeanbrun, qui applique une logique d'amortissement voisine.
Comptabilité obligatoire au réel (expert-comptable conseillé, ~500-800 €/an, déductibles) · les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente · risque locatif et de marché · un déficit LMNP ne s'impute jamais sur le revenu global.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel ?
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (location longue durée, jusqu’à 77 700 € de recettes) — simple, mais souvent perdant. Régime réel : déduction des charges réelles ET amortissement du bien, qui neutralise fréquemment 100 % de l’imposition des loyers pendant 10 à 20 ans. Dès que le bien est financé à crédit ou meublé sérieusement, le réel gagne presque toujours.
Le LMNP réduit-il l’impôt sur mon salaire ?
Non — c’est le contresens le plus fréquent. Le LMNP neutralise l’imposition des loyers meublés, mais un déficit LMNP ne s’impute pas sur votre revenu global. Pour réduire l’impôt sur vos autres revenus, regardez le PER, le déficit foncier ou le statut Jeanbrun.
Qu’est-ce qui a changé pour les meublés de tourisme ?
Les meublés de tourisme non classés sont passés à 15 000 € de plafond micro-BIC et 30 % d’abattement. La location meublée longue durée conserve 77 700 € et 50 %. Le message du législateur est clair : le LMNP longue durée reste favorisé, la location touristique de courte durée l’est de moins en moins.