Quel dispositif de défiscalisation pour votre profil ?
Douze dispositifs, trois filtres. Chaque ligne indique le mécanisme, le gain maximal, le ticket d'entrée réaliste et — surtout — les contreparties.
| Dispositif | Mécanisme | Gain fiscal | Ticket d'entrée | Horizon | Risque /5 | Plafond niches |
|---|---|---|---|---|---|---|
| PER (Plan Épargne Retraite) Fonds bloqués sauf cas légaux (achat résidence principale, accidents de la vie). Depuis 2026, plus de déduction après 70 ans. | Déduction du revenu imposable | Versement × TMI (jusqu’à 45 %) | ≈ 1 k€ | Long (retraite) | ■■□□□ | Hors plafond / spécifique |
| Statut du bailleur privé (Jeanbrun) Neuf ou ancien rénové, sans zonage. Applicable jusqu’au 31/12/2028. | Amortissement du bien (3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix) | Jusqu’à 8 000 à 12 000 €/an de revenus effacés | ≈ 150 k€ | 9 ans minimum | ■■■□□ | Hors plafond / spécifique |
| Denormandie (ancien rénové) Communes éligibles (ORT, Action Cœur de Ville). Prorogé jusqu’au 31/12/2027. | Réduction d’impôt 12/18/21 % du prix + travaux | Jusqu’à 63 000 € sur 12 ans | ≈ 100 k€ | 6 à 12 ans | ■■■□□ | Compte dans les 10 000 € |
| Malraux (patrimoine) Sites patrimoniaux remarquables uniquement. | Réduction de 22 ou 30 % des travaux | Jusqu’à 120 000 € (400 k€ de travaux sur 4 ans) | ≈ 200 k€ | 9 ans de location | ■■■■□ | Hors plafond / spécifique |
| Monuments historiques Réservé aux immeubles classés ou inscrits. Engagement long. | Déduction intégrale des travaux du revenu global | Sans plafond | ≈ 300 k€ | 15 ans de conservation | ■■■■□ | Hors plafond / spécifique |
| Groupement forestier (GFI) Exonération d’IFI à 75 %. Le taux bonifié de 25 % a pris fin au 31/12/2025. | Réduction de 18 % du versement | Jusqu’à 1 026 € (célibataire) / 2 052 € (couple) par an | ≈ 1 k€ | 8 ans et plus | ■■■□□ | Compte dans les 10 000 € |
| Girardin industriel Risque de reprise fiscale si l’exploitant défaille — sélection de l’opérateur déterminante. | Réduction one-shot supérieure au versement (110 à 115 % en pratique) | Rentabilité fiscale de 10 à 14 % sur un an | ≈ 5 k€ | 1 an (fiscal), engagement 5 ans | ■■■■□ | Compte dans les 10 000 € |
| Déficit foncier Location nue au régime réel uniquement. | Travaux déduits des loyers puis du revenu global | Jusqu’à 10 700 €/an imputables (21 400 € si rénovation énergétique) | ≈ 20 k€ | 3 ans de location minimum | ■■□□□ | Hors plafond / spécifique |
| LMNP (meublé) Ne réduit pas l’impôt sur vos autres revenus : il neutralise l’imposition des loyers. | Amortissements et charges au réel, ou abattement micro-BIC 50 % | Loyers peu ou pas imposés pendant des années | ≈ 80 k€ | Libre (long conseillé) | ■■■□□ | Hors plafond / spécifique |
| SCPI fiscales Liquidité réduite — parts difficile à revendre avant terme. | Quote-part des dispositifs (déficit foncier, Malraux, Denormandie) sans gestion directe | Selon le dispositif porté | ≈ 5 k€ | 10 à 15 ans | ■■■□□ | Compte dans les 10 000 € |
| FCPI / FIP Risque de perte en capital élevé — regarder l’historique de la société de gestion. | Réduction de 25 % du versement (PME innovantes / régionales) | Jusqu’à 3 000 € (célibataire) / 6 000 € (couple) | ≈ 1 k€ | 6 à 10 ans (fonds bloqués) | ■■■■■ | Compte dans les 10 000 € |
| Assurance-vie Outil de capitalisation et de transmission plus que de défiscalisation immédiate. | Pas de réduction à l’entrée — fiscalité allégée des gains après 8 ans | Abattement annuel de 4 600 € / 9 200 € sur les gains | ≈ 100 € | 8 ans et plus | ■■□□□ | Hors plafond / spécifique |
Données à jour de la loi de finances du 19 février 2026. Les gains indiqués sont des maxima légaux, pas des promesses : chaque dispositif comporte un risque de perte en capital, d'illiquidité ou de reprise de l'avantage fiscal si les conditions ne sont pas tenues.
Questions fréquentes
Quel dispositif choisir en premier ?
Pour la majorité des foyers à TMI 30 % : le PER, parce qu’il est modulable, accessible dès quelques centaines d’euros et que son gain suit votre taux d’imposition. Ensuite, selon le capital disponible : immobilier (Jeanbrun, Denormandie) pour construire un patrimoine, GFI ou Girardin pour une réduction rapide. Les gros impôts (10 000 €+) regardent Malraux et Monuments historiques, hors plafond des niches.
Peut-on cumuler plusieurs dispositifs ?
Oui, et c’est souvent la bonne stratégie. Attention au plafonnement global des niches fiscales : 10 000 € d’avantages par an (18 000 € pour l’outre-mer et les SOFICA). Le PER, le déficit foncier, le Malraux et les Monuments historiques échappent à ce plafond — c’est ce qui les rend précieux en complément.
La jauge de risque, comment la lire ?
De 1 (risque faible, ex. fonds euro d’un PER) à 5 (risque élevé de perte en capital, ex. FCPI). Elle synthétise le risque de perte, la liquidité et le risque de remise en cause de l’avantage fiscal. Aucun placement n’est sans risque : même l’immobilier peut perdre de la valeur ou rester vacant.