Denormandie : l'ancien rénové qui rend jusqu'à 21 %
Acheter un logement ancien à rénover dans une ville moyenne, engager au moins 25 % de travaux, louer nu 6 à 12 ans : l'État rembourse 12 à 21 % de l'opération complète, travaux et frais de notaire compris.
Le barème selon l'engagement
| Durée de location | Réduction | Sur 300 000 € investis | Par an |
|---|---|---|---|
| 6 ans | 12 % | 36 000 € | 6 000 € |
| 9 ans | 18 % | 54 000 € | 6 000 € |
| 12 ans (9 + 3) | 21 % | 63 000 € | 5 250 € |
Base retenue plafonnée à 300 000 € et 5 500 €/m². Dispositif prorogé jusqu'au 31 décembre 2027.
Pourquoi il séduit en 2026
Le Denormandie combine trois effets : un prix d'entrée bas (l'ancien dégradé se négocie), une réduction d'impôt directe — le même pourcentage quel que soit votre TMI — et un actif amélioré par les travaux. Il se compare au statut Jeanbrun (amortissement, souvent préférable aux TMI élevées) et au déficit foncier (déduction des travaux, cumulable sous conditions). La contrainte majeure : la sélection de la ville et de l'emplacement, qui décidera de la location et de la revente bien plus que l'avantage fiscal.
Marché locatif des villes moyennes hétérogène (vacance possible) · budget travaux à sécuriser avant l'achat · avantage repris si l'engagement de location n'est pas tenu · réduction comprise dans le plafond des niches de 10 000 €.
Questions fréquentes
Quelles villes sont éligibles au Denormandie ?
Plus de 245 communes : celles des programmes Action Cœur de Ville et Petites Villes de Demain, les communes ayant signé une opération de revitalisation de territoire (ORT), et depuis 2024 les copropriétés dégradées. La liste officielle est vérifiable sur service-public.fr — c’est le premier point à contrôler avant tout projet.
Quels travaux comptent pour le seuil de 25 % ?
Les travaux d’amélioration, de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement, réalisés par des professionnels, doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux d’amélioration énergétique (au moins 20 % ou 30 % de gain selon le cas) sont la voie la plus courante.
La réduction est-elle dans le plafond des niches ?
Oui : la réduction Denormandie compte dans le plafond global de 10 000 € par an. À 2 % du prix par an (engagement 6 ou 9 ans), un investissement de 300 000 € consomme 6 000 € d’enveloppe annuelle — à anticiper si vous avez d’autres niches.