Mis à jour le 8 septembre 2026 · par Martin Duhamel · fiscalité 2026
Jeanbrun ou Denormandie : le duel de l'ancien rénové
Deux dispositifs se disputent le logement ancien à rénover : le Denormandie rembourse 12 à 21 % du prix et des travaux (réduction directe, dans le plafond des niches, communes éligibles uniquement) ; le Jeanbrun amortit 3,5 à 5,5 % par an, sans zonage ni plafond de niches. Règle courte : Denormandie pour l'avantage massif en ville moyenne éligible ; Jeanbrun pour la liberté géographique et les TMI élevées.
Le comparatif en un tableau
| Critère | Jeanbrun | Denormandie |
|---|---|---|
| Mécanisme | Amortissement 3,5-5,5 %/an sur 80 % du prix (revenus effacés × TMI) | Réduction directe 12/18/21 % du prix + travaux |
| Zone | Toute la France | Communes ORT / Action Cœur de Ville uniquement |
| Plafond des niches | Hors plafond | Compte dans les 10 000 € |
| Engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans |
| Sensibilité à votre TMI | Forte — meilleur à 41 % qu'à 11 % | Nulle — 12-21 % pour tous |
| Échéance du dispositif | Acquisitions jusqu'au 31/12/2028 | 31/12/2027 |
L'exemple chiffré : même bien, deux mécaniques
Bien ancien de 180 000 € + 60 000 € de travaux (25 %), TMI 30 %. Denormandie 9 ans : 18 % × 240 000 € = 43 200 €, soit 4 800 €/an de réduction — mais autant de consommé chaque année dans le plafond des niches. Jeanbrun (loyer intermédiaire) : amortissement ≈ 7 680 €/an, soit environ 3 600 € d'impôt et prélèvements évités à TMI 30 % (5 400 € à 41 %) — hors plafond. À TMI 30 % en commune éligible, Denormandie gagne ; à TMI 41 % ou hors zone, Jeanbrun s'impose.
La grille de décision
Choisissez Denormandie si : la commune est éligible, votre TMI est ≤ 30 %, et votre plafond de niches est disponible. Choisissez Jeanbrun si : le bien est hors zone Denormandie, votre TMI atteint 41 %, ou votre plafond de niches est déjà consommé (emploi à domicile…). Dans les deux cas, l'emplacement prime sur l'avantage fiscal — et le cumul est impossible sur un même bien. Le troisième larron à ne pas oublier : le déficit foncier si les travaux dominent le projet.
Denormandie = réduction massive mais zonée et plafonnée ; Jeanbrun = amortissement souple, hors plafond, sensible à la TMI. Les deux exigent l'ancien rénové, 6-12 ans d'engagement, et un vrai marché locatif local. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé.