Mis à jour le 8 septembre 2026 · par Martin Duhamel · fiscalité 2026
Malraux ou déficit foncier : deux façons de défiscaliser des travaux
Même point de départ — un bien ancien à rénover en location nue — mais deux mécaniques : le déficit foncier déduit les travaux de vos loyers puis de votre revenu global (10 700 à 21 400 € par an), souple et sans zonage ; le Malraux transforme les travaux en réduction de 22-30 %, réservé aux sites patrimoniaux. Règle courte : déficit foncier pour la souplesse et les chantiers ordinaires ; Malraux pour les grosses enveloppes en secteur protégé.
Le comparatif en un tableau
| Critère | Déficit foncier | Malraux |
|---|---|---|
| Mécanisme | Déduction des travaux (loyers puis revenu global) | Réduction de 22-30 % des travaux |
| Rendement fiscal | TMI + 17,2 % sur la part foncière | 22-30 % fixes |
| Plafond annuel | 10 700 € sur le revenu global (21 400 € énergie), surplus reporté 10 ans | 400 000 € de travaux sur 4 ans |
| Zonage | Aucun | Sites patrimoniaux remarquables |
| Engagement | Location 3 ans après imputation | Location nue 9 ans |
| Type de chantier | Libre (entretien, amélioration) | Restauration complète encadrée |
L'exemple chiffré
60 000 € de travaux, TMI 41 %. Déficit foncier : 10 700 € imputés dès l'année 1 (≈ 4 400 € d'impôt), le solde effaçant vos loyers pendant des années — au total jusqu'à ≈ 35 000 € d'impôt et prélèvements évités, étalés. Malraux à 30 % : 18 000 € de réduction, plus rapides mais fixes — moins que le déficit foncier à cette TMI ! Le Malraux ne reprend l'avantage qu'au-delà de ~150 000 € de travaux, là où les plafonds fonciers saturent.
La grille de décision
Déficit foncier : chantier ≤ 100 000 €, TMI 30-45 %, envie de souplesse, revenus fonciers existants à effacer. Malraux : enveloppe 150 000 €+ en secteur patrimonial, avantage voulu indépendant de la TMI, opération clé en main. Astuce d'orfèvre : sur certains immeubles patrimoniaux, une partie des dépenses relève du Malraux et l'autre du régime foncier — le montage mixte se structure avec un spécialiste.
Déficit foncier = TMI × travaux, souple, hors plafond des niches, mais écoulement annuel plafonné ; Malraux = 22-30 % rapides sur grosses enveloppes en secteur protégé. La TMI et la taille du chantier décident. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé.