Mis à jour le 7 septembre 2026 · fiscalité 2026
SCI à l'IS ou à l'IR : le choix qui engage 30 ans
À l'IR, votre SCI est transparente : loyers imposés entre vos mains comme des revenus fonciers, mais plus-value de revente au régime doux des particuliers (exonérée après 22 ans). À l'IS, la société amortit l'immeuble et ne paie que 15-25 % pendant la détention — mais la revente et la distribution se paient cher. Règle courte : IR pour patrimonialiser et revendre un jour, IS pour capitaliser des loyers élevés sans les consommer.
Votre TMI oriente le choix — calculez-la en 30 s → À TMI 41 %, l'IR sur les loyers pique fort.
Le comparatif en un tableau
| Critère | SCI à l'IR | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Imposition des loyers | TMI + 17,2 % (jusqu'à 62,2 %) | 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 % |
| Amortissement du bien | non | oui — résultat imposable écrasé |
| Déficit foncier (travaux) | oui, jusqu'à 10 700 € sur le revenu global | non (mais charges déduites du résultat) |
| Plus-value de revente | Régime des particuliers : abattements, exonération à 22/30 ans | Régime pro : prix de vente − valeur nette comptable (amortissements reprises) |
| Sortir l'argent | Libre (les loyers sont déjà à vous) | Dividendes : flat tax 30 % en plus |
| Comptabilité | Légère | Commerciale complète (expert-comptable) |
| Réversibilité | Option IS possible (révocable 5 ans) | Quasi définitive |
L'exemple chiffré : mêmes murs, deux mondes
Immeuble de 400 000 € rapportant 24 000 € de loyers, 6 000 € de charges, associés à TMI 41 %. À l'IR : 18 000 € imposables × 58,2 % (TMI + prélèvements sociaux) ≈ 10 500 € d'impôt par an — mais à la revente dans 25 ans, plus-value quasi exonérée. À l'IS : amortissement ≈ 10 000 €/an → résultat 8 000 € → IS de 1 200 €. Neuf fois moins pendant la détention… tant que l'argent reste dans la société. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur amortie (25 % d'IS sur un montant gonflé), puis la distribution subit 30 % : l'avantage accumulé se rend en partie. Le régime gagnant dépend donc de la destination des loyers et de l'horizon de revente — pas d'une règle universelle.
La grille de décision
Choisissez l'IR si : vous comptez revendre un jour (le régime des particuliers est un cadeau), les travaux sont importants (déficit foncier imputable), ou les loyers complètent vos revenus. Choisissez l'IS si : votre TMI est écrasante, les loyers sont réinvestis dans la société (effet boule de neige à 15-25 %), ou la SCI a vocation à détenir sans jamais vendre (transmission des parts). Pensez SARL de famille pour le meublé à plusieurs — la SCI à l'IR ne peut pas faire de LMNP. Et pour la détention en direct d'un bien neuf ou rénové, comparez d'abord avec le statut Jeanbrun, qui offre l'amortissement… sans société.
Horizon de revente, destination des loyers, TMI des associés, transmission : quatre paramètres, un choix quasi irréversible. La modélisation sur 20 ans coûte une heure — l'erreur de régime coûte des dizaines de milliers d'euros.
Faire modéliser mon projet de SCI (gratuit)IR = fiscalité forte pendant, douce à la sortie. IS = fiscalité douce pendant, lourde à la sortie et à la distribution. Le passage IR → IS est possible (révocable 5 ans), l'inverse coûte cher. La SCI ne crée aucun avantage fiscal en soi : c'est un cadre de détention et de transmission. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé (notaire, expert-comptable, CGP).