Mis à jour le 7 septembre 2026 · fiscalité 2026

LMNP : réel ou micro-BIC ? La réponse se calcule

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers meublés (longue durée, jusqu'à 77 700 € de recettes) : simple, mais aveugle à vos charges réelles. Le régime réel déduit les charges effectives plus l'amortissement du bien — et neutralise souvent 100 % de l'imposition pendant des années. Règle rapide : si vos charges + amortissements dépassent 50 % des loyers — le cas de la quasi-totalité des biens achetés à crédit — le réel gagne.

Votre TMI décide de l'enjeu — calculez-la en 30 s → À TMI 41 %, chaque euro de loyer défiscalisé rend 58,2 centimes (IR + prélèvements sociaux).

Le match en un tableau

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Base imposable	50 % des loyers (forfait)	Loyers − charges réelles − amortissements
Plafond de recettes	77 700 € (longue durée) 15 000 € (tourisme non classé)	aucun
Amortissement du bien	non	≈ 2 à 3 %/an (hors terrain) + mobilier
Obligations	2 lignes sur la déclaration	comptabilité, liasse fiscale (expert-comptable conseillé)
Déficit	impossible	reportable sur les loyers meublés 10 ans
Résultat typique (bien à crédit)	50 % des loyers imposés	0 € imposé pendant 8 à 15 ans

L'exemple chiffré : le point de bascule

Studio de 160 000 € (dont 15 000 € de mobilier), loué 680 €/mois, financé à crédit, propriétaire à TMI 30 %. Loyers annuels : 8 160 €. Au micro-BIC : 4 080 € imposables → environ 1 926 € d'impôt et de prélèvements sociaux chaque année. Au réel : charges déductibles (intérêts 3 200 €, copropriété et taxe foncière 1 800 €, comptable 500 €) + amortissements (bien ≈ 3 600 €/an, mobilier ≈ 1 900 €/an) = plus de 11 000 € de déductions pour 8 160 € de loyers. Résultat imposable : 0 €, et l'excédent se reporte. Écart : environ 1 900 € d'économie par an — 19 000 € sur dix ans, pour ~600 € de comptabilité annuelle déductible.

Les trois questions qui tranchent

1. Le bien est-il financé à crédit ? Oui → réel, presque sans exception : intérêts + amortissements pulvérisent l'abattement de 50 %. 2. Les recettes dépassent-elles 15 000 € en tourisme non classé ? Le micro-BIC n'y est plus accessible depuis la réforme — réel obligatoire au-delà, et souvent préférable en dessous (30 % d'abattement seulement). 3. Une revente est-elle prévue à court terme ? Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value : sur une détention courte, l'avantage du réel se réduit — faites chiffrer les deux scénarios.

ARBITRAGE réel, micro… ou un autre régime ?

Pour un achat neuf ou rénové destiné à la location nue, le statut du bailleur privé (Jeanbrun) applique une logique d'amortissement comparable — avec ses propres contreparties. Le comparatif : Jeanbrun ou LMNP.

Situer le meublé dans ma stratégie globale

Ce qu'il faut retenir
Bien à crédit ou charges réelles > 50 % des loyers → régime réel, imposition des loyers souvent nulle pendant des années. Micro-BIC : réservé aux biens payés comptant à faibles charges, pour sa simplicité. Nouveauté à intégrer : réintégration des amortissements dans la plus-value de revente. Un déficit LMNP ne s'impute jamais sur le salaire — pour réduire l'impôt de vos autres revenus, voir déficit foncier ou PER. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé.

Questions fréquentes

Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?

Oui. L’option pour le réel est valable un an et se reconduit tacitement ; vous pouvez y renoncer pour revenir au micro-BIC (si vos recettes restent sous le plafond) en le notifiant dans les délais de dépôt de la déclaration. En pratique, on revient rarement en arrière : le stock d’amortissements plaide pour rester au réel.

Quand faut-il opter pour le régime réel ?

L’option se formalise au plus tard dans les délais de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée (via l’inscription de l’activité et le formulaire adapté). Pour un nouveau bien meublé, le réflexe est de trancher dès la première année : c’est là que les frais d’acquisition et le mobilier pèsent le plus.

L’expert-comptable est-il obligatoire au réel ?

Non, mais fortement recommandé : liasse fiscale, tableau d’amortissements et télétransmission demandent une vraie technicité. Comptez 400 à 800 € par an — déductibles du résultat, ce qui en réduit le coût réel de votre TMI + 17,2 %.

Les amortissements sont-ils repris à la revente ?

Oui, depuis la loi de finances 2025 : les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Le réel reste généralement gagnant — l’économie annuelle certaine bat une imposition future, abattue par la durée de détention — mais l’écart s’est resserré : à faire chiffrer avant d’opter si une revente rapide est envisagée.

Quel régime pour un meublé de tourisme en 2026 ?

Les meublés de tourisme non classés sont limités à 15 000 € de recettes et 30 % d’abattement en micro-BIC — le réel devient presque toujours préférable. Les meublés classés conservent un régime plus favorable. La location meublée longue durée reste à 50 % / 77 700 €.