Mis à jour le 7 septembre 2026 · fiscalité 2026
Jeanbrun ou LMNP : le duel des amortissements
Depuis la loi de finances 2026, deux régimes permettent d'amortir un logement locatif : le statut du bailleur privé (Jeanbrun) en location nue — 3,5 à 5,5 % par an sur 80 % du prix, 9 ans d'engagement, jusqu'à fin 2028 — et le LMNP en location meublée — amortissement comptable sans engagement de durée. Le choix dépend de trois facteurs : le bien, votre horizon, et votre goût pour la gestion.
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Le comparatif en un tableau
| Critère | Jeanbrun (bailleur privé) | LMNP au réel |
|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée |
| Amortissement | 3,5 à 5,5 %/an sur 80 % du prix, plafonné 8-12 k€/an | ≈ 2-3 %/an (hors terrain) + mobilier, non plafonné |
| Engagement | 9 ans, plafonds de loyers | aucun |
| Fenêtre | acquisitions jusqu'au 31/12/2028 | permanent |
| Loyers et rotation | Loyers plafonnés, locataires stables (bail 3 ans) | Loyers meublés +10-20 %, rotation plus forte (bail 1 an) |
| Gestion | Légère (déclaration foncière) | Ameublement + comptabilité BIC (expert-comptable) |
| Effet fiscal type | Jusqu'à 8-12 k€ de revenus effacés/an | Loyers meublés imposés à ~0 pendant 8-15 ans |
L'exemple chiffré : même bien, deux trajectoires
Appartement de 200 000 € dans une ville moyenne, propriétaire à TMI 30 %. En Jeanbrun (loyer intermédiaire 750 €/mois) : amortissement de 4 %/an sur 160 000 € = 6 400 €/an déduits. Les 9 000 € de loyers deviennent ~1 200 € imposables après charges : environ 3 700 € d'impôt et prélèvements sociaux évités chaque année, pendant 9 ans, avec des locataires stables. En LMNP (meublé 850 €/mois) : loyers supérieurs de 1 200 €/an, imposition ramenée à zéro par l'amortissement comptable, aucune limite de durée ni plafond de loyer — mais mobilier à financer, rotation locative et 600 €/an de comptabilité. Sur 9 ans, les deux régimes se tiennent à quelques milliers d'euros : c'est le profil du bailleur qui départage, pas la calculette seule.
La grille de décision
Choisissez Jeanbrun si : vous achetez neuf ou rénové d'ici fin 2028, vous visez la tranquillité (locataires longue durée, gestion minimale), vous acceptez 9 ans d'engagement et des loyers encadrés — et vous voulez un avantage hors plafonnement des niches qui réduit aussi l'imposition de vos revenus fonciers existants. Choisissez LMNP si : vous voulez garder la liberté de vendre à tout moment, maximiser le loyer (étudiants, jeunes actifs, mobilité), ou cibler un bien ancien sans gros travaux. Vérifiez alors le régime : réel ou micro-BIC — au réel presque toujours, dès qu'il y a un crédit.
Ville, prix, loyer de marché, votre TMI : quatre données suffisent pour modéliser les deux régimes côte à côte sur 9 ans — revente comprise.
Faire modéliser mon projet (gratuit)Jeanbrun = tranquillité et avantage massif mais engagement 9 ans, fenêtre jusqu'à fin 2028, loyers plafonnés, reprise de l'avantage en cas de sortie anticipée. LMNP = liberté et loyers supérieurs mais gestion meublée et comptabilité. Dans les deux cas : risque locatif et de marché immobilier, et depuis 2025 réintégration des amortissements LMNP dans la plus-value. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé.