Mis à jour le 8 septembre 2026 · par Martin Duhamel · fiscalité 2026
Meublé ou location nue : deux métiers, deux fiscalités
Louer meublé rapporte 10-20 % de loyers en plus et, au régime réel, des revenus quasi défiscalisés par l'amortissement — contre une rotation locative plus forte et une vraie gestion. Louer nu est plus tranquille (bail 3 ans) et vient de retrouver un régime d'amortissement avec le Jeanbrun. Règle courte : meublé pour le rendement en zone à demande ; nu pour la stabilité — et désormais pour le Jeanbrun.
Le comparatif en un tableau
| Critère | Meublé (LMNP) | Location nue |
|---|---|---|
| Fiscalité des loyers | BIC : réel amorti (souvent ~0 imposé) ou micro 50 % | Foncier : réel ou micro 30 % — ou amortissement Jeanbrun |
| Loyer de marché | +10 à +20 % | Référence |
| Bail / préavis locataire | 1 an (9 mois étudiant) / 1 mois | 3 ans / 1 à 3 mois |
| Rotation et vacance | Plus fortes | Plus faibles |
| Mise de départ | Mobilier à financer (5-10 000 €) | Aucune spécifique |
| Comptabilité | BIC réel : expert-comptable conseillé | Simple (2044) — Jeanbrun : dispositif dédié |
L'exemple : le même T2, dans les deux vies
T2 de 150 000 € en ville étudiante. Meublé au réel : loyer 620 €, amortissements + charges → résultat imposable ≈ 0 pendant 10-15 ans : ~7 400 € encaissés nets. Nu au micro-foncier : loyer 540 €, abattement 30 % → ~1 060 € d'impôt et prélèvements à TMI 30 % : il reste ~5 400 €. Nu en Jeanbrun : loyer plafonné mais amortissement 3,5-5,5 % — l'écart avec le meublé se resserre fortement, gestion en moins. Le meublé gagne au rendement pur ; le Jeanbrun au rendement/tranquillité.
La grille de décision
Meublé : petites surfaces en zone tendue, bailleur impliqué, recherche du cash-flow maximal — puis lecture de réel ou micro-BIC. Nu : grandes surfaces familiales, recherche de stabilité, éligibilité Jeanbrun (neuf ou rénové, jusqu'à fin 2028) — le duel direct : Jeanbrun ou LMNP. La bascule nu ↔ meublé en cours de vie du bien est possible, avec des conséquences fiscales à anticiper.
Meublé = rendement et amortissement au prix de la gestion ; nu = stabilité, et le Jeanbrun lui a rendu l'amortissement. Le bien commande : un studio étudiant « veut » être meublé, un T4 familial « veut » être nu. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé.