Mis à jour le 8 septembre 2026 · par Martin Duhamel · fiscalité 2026
Déclarer ses revenus locatifs : le bon régime, le bon formulaire
Quatre régimes se partagent vos loyers selon deux questions : nu ou meublé ? forfait ou réel ? En nu : micro-foncier (abattement 30 %, jusqu'à 15 000 € de loyers) ou régime réel sur la déclaration 2044. En meublé : micro-BIC (abattement 50 %) ou réel BIC avec amortissements — souvent imbattable. Le forfait est simple ; le réel est fréquemment moins cher. Voici comment trancher.
Les 4 régimes en un tableau
| Régime | Comment ça s'impose | Pour qui |
|---|---|---|
| Micro-foncier (nu) | Loyers − 30 % forfaitaires, report direct sur la 2042 | Loyers ≤ 15 000 €/an et charges faibles |
| Réel foncier (nu, formulaire 2044) | Loyers − charges réelles (travaux, intérêts, taxe foncière…) | Charges > 30 % des loyers — et la porte du déficit foncier |
| Micro-BIC (meublé) | Loyers − 50 % forfaitaires | Petit meublé sans gros crédit ni travaux |
| Réel BIC (meublé) | Loyers − charges − amortissements : résultat souvent proche de 0 | La plupart des meublés à crédit — comptable conseillé |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % sur le revenu net imposable, dans tous les cas | — |
| Changement de régime | Option pour le réel possible (engagement pluriannuel) | À poser AVANT la déclaration, pas après |
L'exemple : les mêmes 12 000 € de loyers, quatre impôts différents
TMI 30 %, 12 000 € de loyers annuels, 4 000 € de charges et intérêts. Micro-foncier : base 8 400 € → ≈ 3 965 € d'impôt et prélèvements. Réel 2044 : base 8 000 € → ≈ 3 776 €. Ajoutez 6 000 € de travaux : base 2 000 €, et le réel écrase le micro. En meublé micro-BIC : base 6 000 € → ≈ 2 832 €. En réel BIC amorti : base souvent ≈ 0 → ≈ 0 € pendant des années. La hiérarchie est presque toujours celle-là — c'est tout l'objet de nos comparatifs réel ou micro-BIC et meublé ou nu.
Les réflexes qui font baisser la note
Listez vos charges avant de choisir : intérêts d'emprunt, assurance, copropriété, taxe foncière, gestion, travaux déductibles — au-delà de 30 % des loyers (nu) le réel gagne. En nu avec travaux, le réel ouvre le déficit foncier : jusqu'à 10 700 € imputés sur votre revenu global. En meublé, le réel exige une comptabilité mais efface souvent l'impôt une décennie. Et si l'investissement reste à faire, le choix du régime se prend AVANT l'achat — c'est là que Jeanbrun, LMNP ou déficit foncier se départagent.
Nu ≤ 15 000 € sans charges : micro. Nu avec charges ou travaux : réel 2044, voire déficit foncier. Meublé : réel amorti dès qu'il y a un crédit. Les prélèvements sociaux (17,2 %) frappent le net imposable dans tous les cas : réduire la base, c'est les réduire aussi. Contenu informatif — il ne remplace pas un conseil personnalisé.